Las hipotecas del futuro
INTRODUCCIÓN
Hemos hecho un ejercicio de imaginación y un análisis prospectivo de nuestro sector que nos proporcionaría agilidad y seguridad de cara a afrontar próximos retos. Vamos a plantear cómo serán o podrían ser las hipotecas del futuro cercano que se está viendo acelerado a causa de la pandemia por Covid-19.
Hoy en día desde el confinamiento es posible pedir una hipoteca sin ningún problema desde casa, si el cliente tiene la documentación necesaria a mano, es más nuestro equipo está atendiendo a clientes, y muchas entidades desde su departamento de riesgos están analizando hipotecas. Los tasadores están yendo a tasar y si todo sale ok, se puede preparar la hipoteca. Hasta ahora el cliente no habría salido de casa, pero si necesita ir a firmar, si que debería salir de casa como mínimo dos veces. Naturalmente el confinamiento acabará un día y desearemos salir de casa a firmar y mil cosas más, pero desde nuestra empresa hemos hecho un trabajo de imaginación de cómo serán las hipotecas del futuro y sus consecuencias.
Actualmente el proceso de solicitud de una hipoteca, es relativamente lento, sobre todo en aras de la seguridad jurídica del consumidor y de que obtenga toda la información necesaria. En las oficinas bancarias este proceso suele dilatarse no menos de 7 días, aunque a través de intermediarios de crédito el proceso se puede resolver en 48 horas.
Se cree que el mercado total mundial de hipotecas sobre vivienda tiene un valor de 26 billones de euros en el mundo. En España aún pagan hipoteca el 31% de los propietarios de vivienda. Por lo tanto la hipoteca es un sector muy arraigado y con mucha repercusión en gran parte de la población mundial.
Los costes de cierre de una operación hipotecaria, son variados según los países, pero si nos ceñimos a España estos son entre un 10% y un 13% entre los gastos de Impuesto de Transmisión Patrimonial, Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, a los que habría que añadir costes de intermediación hipotecaria si la hubiera, comisiones de apertura y de estudio, tasación y seguros vinculados a la hipoteca. Esto puede suponer para una operación de 200.000 euros, unos 25.000 euros.
Los procesos en la consecución de una hipoteca, están estrechamente ligados a intermediarios, que añaden su propio beneficio a los costes globales. La tecnología Blockchain puede llegar a cambiar de pleno todos los procesos que utilizan los consumidores para comprar una vivienda e hipotecarse. La tecnología podrá reducir y eliminar costes, generando registros incorruptibles e inmodificables, y además de manera inmediata. El aportar tecnología, el abaratar costes, el ganar seguridad, hará que las grandes empresas tecnológicas, las famosas GAAF, y las nuevas que se incorporen a la economía mundial, se interesen por este negocio. Son empresas bien capitalizadas, que tienen que crecer, que lo harán dando un salto cuantitativo, prestando dinero y sacando rentabilidad a lo que vendan. Además estas empresas con sus algoritmos nos conocerán mejor que nosotros mismos. Sabrán de nuestros comportamientos de pago, de nuestros gustos, nuestros grados de compromiso, y podrán decidir de manera ágil si nos conceden o no un préstamo y posteriormente una hipoteca. Además con su gran capacidad económica podrán impulsar estos procesos Blockchain. Hay que destacar que ya hay entidades que han diseñado algoritmos que mediante IA están dejando a máquinas que analicen nuestros documentos y decidan si nos conceden o no una hipoteca.
Si se crean los procesos necesarios de análisis documental (consiguiendo que esta sea fiel e imposible de ser falsificada o manipulada, si se generan los medios para una verificación de los documentos oficiales: vida laboral, declaración de la Renta), y se mejora en el análisis documental, podremos tener el aprobado económico de una hipoteca en cuestión de minutos.
Es cierto que la Ley Hipotecaria actual, limita en exceso los plazos mínimos para poder firmar la hipoteca, pero la agilidad en el aprobado de ésta, al menos reducirá la ansiedad y evitará disgustos a los futuros hipotecados. Además la inviolabilidad del Blockchain evitará cambios en las condiciones de la oferta vinculante de última hora, y tener de manera inmediata todos los registros del proceso hipotecario.
EL PROCESO DE SOLICITUD DE UNA HIPOTECA
El proceso actual de solicitud de una hipoteca está basado en la recopilación de documentación en papel que se enviará a través de un escáner o físicamente a los departamentos hipotecarios o al director del banco que va a tramitar la operación. Este trabajo lo puede hacer un intermediario hipotecario o lo lleva directamente el cliente a la oficina correspondiente. Ahora mismo el proceso requiere mínimo 3 personas para el aprobado económico que son el intermediario de crédito/cliente, director del banco, departamento de riesgos de la entidad.
Consumimos gran cantidad de papel y tiempo, recursos que pueden y deben ser optimizados. Por otro lado, si la hipoteca se llega a aprobar, necesitaremos un tasador, y si se firma, participarán también el notario, junto con su equipo, el Registro de la Propiedad, y la gestoría que hace los trámites de pago de impuestos y de recoger las escrituras del notario y llevarlas al registro de la propiedad correspondiente para inscribir la compra y la hipoteca, así como cancelar las cargas que pudiera haber, como hipotecas o embargos. Todas estas acciones necesitan de otros documentos que deben aportarnos diferentes empresas o entidades, que normalmente tienen en archivos, quizá ni tan siquiera informatizados, que si estuvieran en sistemas Blockchain inviolables, podrían programarse para que se pudieran aportar a nuestra cadena para completarse. Por ejemplo la cédula de habitabilidad de la finca <X> que la tiene el ayuntamiento de la población <Y> o el CEE, podrían ser remitidas automáticamente al notario o al Registro cuando se procediera a hipotecar dicha finca. O los impuestos como el IBI, o si existiera un Registro de las comunidades de propietarios, donde se tuviera la certeza o no de estar al corriente de pago, o que se ha pasado o no la ITE del edificio.
Como es sabido cuando un comprador y un vendedor llegan a un acuerdo, es necesario que tanto uno como otro aporten una serie de documentos para empezar el proceso. El vendedor deberá entregar escritura de la finca, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad en muchos casos, certificados de saldo pendiente o saldo cero de hipotecas que graven la finca, certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pagos, los impuestos municipales pagados o las facturas de los suministros al día. El comprador por su parte deberá entregar a la entidad o a su intermediario de crédito la documentación económica necesaria para el estudio, que son los DNI/NIE, las 3 últimas nóminas, el contrato de trabajo, la vida laboral, la declaración de la renta, los movimientos bancarios de los últimos 6 meses, el extracto de los ahorros, y los recibos de los pagos que tengan en vigor de otros préstamos o hipotecas si tiene.
Es en este momento, cuando el vendedor le entrega la documentación a la parte compradora y este último prepara su documentación económica (puede tardar varios días), es cuando el cliente puede llevar la documentación al intermediario o directamente a la entidad. Si todos esos documentos (nóminas, rentas, movimientos bancarios, contratos de trabajo, vida laboral) estuvieran en la nube el intermediario, creemos que con la eliminación próxima cada vez más oficinas bancarias, los intermediarios de crédito inmobiliario van a ganar terreno en el campo hipotecario español, ya que hoy en día es en torno a un 4% y en el resto del mundo anglosajón supera el 50%, o la entidad bancaria. El director deberá analizar por medio de sus programas de credit scoring la operación y dar o no el aprobado. Este proceso como es manual, ya que hay que introducir los datos en le programa, depende del tiempo y las ganas y necesidad que el director del banco tenga. Es decir un proceso que puede tardar 1 hora, a veces se prolonga semanas. Si el intermediario de crédito está conectado a la nube de los departamentos de riesgos de las entidades, se ganará en agilidad, ya que éste sólo se dedica a tramitar hipotecas.
Una vez que la operación económica esté <ok> el banco podrá dar las condiciones de aprobado, y si al cliente le parecen correctas, se deberá proceder a tasar la finca que se compra. Este proceso vuelve a dilatarse. El sistema Blockchain podría estar ligado a base de datos de valores de las fincas emitidas por empresas competentes, y evitar la tasación física ya que los valores estarían ya filtrados, y solo habría que multiplicar el valor de la base de datos por los metros reales de la finca que se irían recogidos con una conexión directa al catastro y mediante algoritmos, y estimaciones comparativas válidas y homologadas, creadas por las actuales compañías tasadoras.
Si la tasación es correcta, la entidad ya puede emitir la oferta vinculante (FEIN), con antelación suficiente para que le cliente la pueda valorar. La tecnología Blockchain verificaría que le cliente la ha tenido tiempo suficiente y que ha ido validando los procesos por lo que se da por enterado de las condiciones finales y da su conformidad a ellas. Este proceso está tardando, dependiendo de la comunidad autónoma (en Cataluña hay 14 días de reflexión en el resto del país 10 días. Además el cliente debe ahora firmar el acta previa como mínimo un día antes de la firma hipotecaria, por lo que debe ir dos veces a firmar ante notario. Con la actual crisis del Covid-19, en el que hay que estar recluido y además vigilar los contactos, estamos exponiendo nuestra vida y la de los demás. FIPER y la Oferta Vinculante). Este proceso, actualmente está tardando entre 25 y 60 días.
TRABAS EN EL PROCESO
El proceso standard de solicitud de hipoteca conlleva 3 problemas principales: aumento del coste, tiempos de procesamiento prolongados y falta de transparencia. Actualmente en el proceso hipotecario participan: los comparadores de préstamos e hipotecas, intermediarios de crédito inmobiliario, directores o comerciales de banca, departamentos de análisis de riesgos, tasadores, notarías, gestorías, ayuntamientos, hacienda y registros de la propiedad.
Es probable que cada una de estas funciones cuente con un gran equipo de personal administrativo que se encargue de la tramitación del papel físico. Se calcula que cada expediente hipotecario, tendrá del orden de 150 páginas, y además el soporte físico se debe guardar 10 años mínimo por temas de blanqueo de capitales y las notarías tienen que mantener el protocolo por los tiempos de los tiempos.
Cada participante de la operación, que hoy en día son totalmente necesarios, y naturalmente incrementan el coste en torno a un 1%. Además de incrementar el proceso en tiempo, sobre todo en la verificación de la documentación por parte de las gestorías.
También es importante enfatizar en que cada uno de ellos trata documentación y debemos vigilar que no esté manipulada, y que sea perdurable. Además al transmitirse por mail puede haber problemas a la hora de proteger la confidencialidad de documentos muy importantes. También destacaremos que cada uno es responsable de sus documentos y no hay agilidad a la hora de traspasar la información ni la documentación.
Cuando el proceso hipotecario y de venta de la vivienda ha acabado, el bien pasa a cambiar de propiedad y debe inscribirse al nuevo propietario. Muchas veces ha habido problemas de inscripción del bien, o de cancelación de cargas, que no se han podido arreglar, ya que el anterior propietario ya ha desaparecido, o como ya ha cobrado le da igual si se subsana o no. El Blockchain y la cadena interconectada con todos los intervinientes permitiría subsanarlo ya que podría recoger la documentación de los diferentes intervinientes al estar debidamente autorizada. Evitando errores humanos, los procesos serían más limpios, ágiles y económicos.
¿CÓMO APLICAR TECNOLOGÍA BLOCKCHAIN A LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS?
Para poder aprobar una hipoteca las entidades necesitan analizar información económica de los clientes. Esta información procede del análisis de las hojas de salario, de la antigüedad y estabilidad en el empleo, de los extractos de cuenta y ahorros y comportamiento de pagos de los futuros hipotecados.
Si toda esta información que se encuentra disponible en las empresas, en Hacienda (renta), en la Seguridad Social (estabilidad del empleo), y en los bancos y otras operadoras como compañías de teléfono, luz o gas o financieras se pudieran almacenar de manera segura, inviolable y no manipulable en una red distribuida, donde las entidades bancarias pudieran recuperar de manera ágil toda la información sin depender de terceros se agilizaría y abarataría el proceso de conseguir una hipoteca. Además se podría concretar con notarías, hacienda y registro de la propiedad y que en base a datos entrelazados se pudieran cancelar cargas, constituir otras y cambiar títulos de propiedad en el registro.
El Blockchain se puede utilizar para crear un identificador digital para cada propiedad que se venda, por lo que seria una propiedad rastreable en la cadena. Además de hacer que el mercado inmobiliario sea más líquido, desde el punto de vista puramente hipotecario, esta identificación digital incluiría una cadena de propiedad y una valoración de mercado actual que permitiría a las entidades verificar de manera inmediata el valor de tasación, lo que podría agilizar los procesos de tasación.
El sistema dará un paso más allá eliminando ciertos intermediarios y gestorías. Mediante contratos inteligentes programados se ejecutarán, una vez cumplidas ciertas condiciones, el abono del dinero de la hipoteca, el pago de la vivienda, posterior pago de impuestos, cancelación de cargas previas e inscripción de la hipoteca y de la propiedad en el Registro y en catastro. Los contratos inteligentes pueden pre-programarse para que sólo se ejecuten una vez cumplidas ciertas condiciones, como solicitar la liberación de fondos al vendedor una vez que se haya firmado digitalmente la documentación de la hipoteca, el banco prestatario haya aprobado la hipoteca y se hayan transferido los fondos al banco del vendedor. Naturalmente nuestro nuevo hogar se abrirá con un código que habrá llegado a nuestro teléfono tras haber abonado el precio pactado.
Automatizar los procesos de la hipoteca, basado en la cadena de bloques bien coordinada, ahorrará millones de euros en intermediarios, generando confianza en el mercado, abaratando costes a las entidades y a los clientes, y evitando el fraude y las comisiones. Naturalmente los plazos se acortarán desde que se concede la hipoteca, hasta que se inscribe la propiedad al nuevo comprador. Por otra parte se reducirá el peso de personal en el proceso, por lo que se generará más rentabilidad en el producto, pudiendo ser más competitivos y captar así clientes de mayor calidad. Finalmente y como consecuencia directa entrarán más inversores en el negocio, al hacer más rentable el producto a la par que más seguro.
Si un cliente deja de pagar e incumple el contrato según las descripciones que le hemos dado a este, el proceso de embargo podrá empezar más rápido, siempre respetando las normas judiciales y la legislación de cada comunidad.
El coronavirus, el teletrabajo y el confinamiento en nuestros hogares va a dar un impulso regenerador a la economía, aunque creemos que estamos aún muy lejos a lo que describimos en este artículo futurista, pero sinceramente creemos que las cosas van a cambiar.